Amortisman hesaplama

Amortisman süresi nedir?

Konutta amortisman süresi, evin satış fiyatının kira geliriyle kaç yılda geri döneceğini gösterir. En basit hali, fiyatın yıllık kiraya bölünmesidir: 6.000.000 TL'lik bir ev aylık 25.000 TL kira getiriyorsa yıllık kira 300.000 TL, brüt amortisman süresi 20 yıl olur.

Gerçek hayatta bu süre biraz daha uzundur. Ev alırken tapu harcı ve emlakçı komisyonu ödersin, kiracı değişirken ev birkaç hafta boş kalabilir, bakım ve onarım masrafları çıkar. Bu araç bunları da hesaba katarak net süreyi gösterir.

Kaç yıl iyi sayılır?

Kesin bir doğru yok ama yatırımcılar genelde süreyi bölgedeki diğer evlerle karşılaştırır. Aynı ilçede benzer bir ev 22 yılda amorti ederken baktığın ev 17 yılda ediyorsa, ya fiyatı uygundur ya da kira potansiyeli yüksektir. Bu yüzden tek bir sayıya değil, karşılaştırmaya bak.

Kira artışını nasıl tahmin ediyoruz?

Kiralar yasa gereği TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre arttığı için, gelecekteki kira artışını enflasyon beklentisine bağladık. Varsayım şöyle kuruluyor:

• 1. yıl: %23,9 — TCMB Piyasa Katılımcıları Anketi, Ekim 2026, 12 ay sonrası TÜFE beklentisi
• 2. yıl: %17,9 — aynı ankette 24 ay sonrası beklentisi
• 3–6. yıl: kademeli olarak uzun vadeli seviyeye iner (%16,2, %14,6, %12,9, %11,2)
• Sonraki yıllar: %11,2 — 2000–2025 arasında gerçekleşen yıl sonu enflasyonun medyanı

Uzun vadeli seviye için TCMB'nin %5 hedefi yerine Türkiye'nin 2000'den bu yana yaşadığı tipik enflasyonu kullandık; TCMB'nin 2028 tahmini %9. Aynı dönemin yıllık bileşik ortalaması ise %20,3; 2001, 2022 ve 2023 gibi yüksek yıllar bu ortalamayı yukarı çekiyor. Beklentiler her ay güncellenir.

Kaynak: TÜİK yıl sonu TÜFE (2003'e kadar 1994 bazlı TÜFE), TCMB Piyasa Katılımcıları Anketi, Ekim 2026, TCMB Enflasyon Raporu, Ağustos 2026.

Ana sonuç bugünün parasıyla gösterilir: kira enflasyonla aynı hızda artarsa evin kendini ödeme süresi, enflasyon hiç yokmuş gibi hesaplanan süreyle aynıdır. Kiranın enflasyondan hızlı ya da yavaş artacağını düşünüyorsan farkı puan olarak girebilirsin. TL bazındaki süre ise kira gelirlerinin nominal toplamının alış maliyetini kaçıncı yılda geçtiğini gösterir.